Panangian School of Property: Seminar Properti Forum Alumni Certified Property Analyst (CPA)

Pointers Seminar
100 tahun Kebangkitan Nasional, 10 tahun Reformasi, 10 tahun Kebangkitan Properti, 
10 tahun Certified Property Analyst (CPA)
 
 
Panangian School of Property (PSP)-Hotel Nikko, Jakarta
 
 
18 Juni 2008
 
 
Oleh:
 

Dr. Ir. Akbar Tandjung
 
A.    Latar Belakang

 

1.    Sektor properti memiliki arti yang penting dalam pembangunan perekonomian nasional, yakni dalam rangka penyediaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat dan dalam rangka penyerapan tenaga kerja.  selain itu sektor properti memiliki keterkaitan yang sangat luas dengan sektor-sektor lainnya sehingga tumbuh dan berkembangnya sektor properti ini juga akan dapat menopang perkembangan dan pertumbuhan sektor-sektor yang terkait lainnya dan pada gilirannya akan membantu memecahkan masalah yang sedang kita hadapi yakni masalah pengangguran dan juga kemiskinan.

2.    Tahun 2008 ini merupakan era kebangkitan kembali sektor properti setelah 10 tahun sektor ini terseok-seok akibat krisis yang kita alami. Sebagaimana kita ketahui sektor ini pernah mengalami masa keemasan yang puncaknya pada tahun 1996. Namun sejalan dengan krisis moneter yang terjadi, nilai rupiah jatuh, suku bunga membubung tinggi, maka sektor ini dilanda kemacetan dalam pembiayaan. Perbankan seketika menghentikan aliran dananya karena kekhawatiran gagal bayar. Bahkan sektor properti disebut-sebut menjadi salah satu penyebab dari krisis moneter yang kemudian berubah menjadi krisis ekonomi yang terjadi selama ini. Tahun 1997-1998 sektor properti mengalami masa-masa sulit dan setapak-demi setapak kemudian bangkit dan hasilnya cukup menggembirakan.

3.    Sejalan dengan perkembangan sektor properti ini saya mengapresiasi upaya saudara Panangian Simanungkalit yang dengan mendirikan sebuah lembaga pendidikan bagi tenaga-tenga ahli di bidang properti, Certified Property Analyst (CPA) yang kini juga sedang merayakan ulang tahunnya yang ke-10. Lembaga ini saya yakin telah banyak menghasilkan para ahli dan juga pelaku di bisnis properti yang handal dan menyebar di berbagai perusahaan yang ada. Dengan demikian bila melihat hitungan waktunya maka diperkirakan banyak dari alumni lembaga pendidikan properti ini menjadi lapisan kedua dari generasi properti yang ada sekarang ini.
4.    Kita bangga bahwa selama dalam kondisi krisis, ada upaya yang konstruktif dilakukan untuk ikut serta menyumbangkan pikiran dan tenaga serta biaya bagi upaya keluar dari krisis, terutama terkait dengan sektor properti ini. Sejalan dengan era globalisasi kian kuat sekarang dan juga kedepan, langkah dan upaya pendidikan keahlian bidang properti ini merupakan tindakan nyata antisipasi perkembangan dunia ke depan yang semakin tidak pasti tersebut. Think globally, act locally saya kira benar-benar menjiwai lembaga pendidikan ini. Semoga akan terus sukses dan semakin sukses ke depan.

B.      Pembangunan Perumahan

1.    Terkait dengan kebangkitan 10 tahun sektor properti ini, masalah penyediaan hunian yang terjangkau bagi masyarakat merupakan hal yang sangat penting untuk dijadikan perhatian. Keberhasilan pembangunan perumahan dibutuhkan keterlibatan berbagai pihak terkait, yakni pemerintah, pengusaha, konsumen dan perbankan atau lembaga pembiayaan di luar bank.
a.    Peran pemerintah terutama sekali adalah dalam rangka pembuatan regulasi (regulator) dan penciptaan iklim yang kondusif bagi pembangunan sektor permuahan.
b.    Pelaku usaha atau pengembang (develover) yang berperan sebagai penyedia produk atau pemasok kebutuhan akan perumahan ata properti.
c.    Konsumen adalah end user dari sektor properti ini, khususnya dalam hal ini adalah perumahan.
d.    Kemudian perbankan dan lembaga pembiayaan berperan penting sebagai penyedia dana baik bagi pengembang maupun dari konsumen.

2.    Faktor lain yang tidak kalah pentingnya adalah masalah tata ruang, dan ini merupakan bagian dari tugas pemerintah. Ini terkait dengan masalah alokasi pemanfaatan sumber daya tanah secara optimal. Tata ruang ini penting karena terkait dengan perencanaan suatu wilayah dalah jangka panjang, bagaimana satu wilayah akan dikembangkan. Karenanya masalah tata ruang ini benar-benar harus direncanakan secara matang dan memperhitngkan jangkauan waktu yang panjang, serta dengan mempertimbangkan berbagai aspek terutama sekali aspek kelestarian lingkungan. Masalah yang kerapkali terjadi adalah adanya pelanggaran terhadap rencana tata ruang yang telah disusun. Disadari atau tidak dalam jangka panjang pelanggaran demikian akan berdampak merugikan bagi semua pihak, baik masyakarat dan juga para pengembang itu sendiri. Masalah tata ruang yang berkelanjutan dan pembangunan yang ramah lingkungan akan menjadi kecenderungan ke depan, sejalan dengan upaya dunia mengatasi dampak negatif dari global warming.

3.    Ketersediaan infrastruktur, terutama jalan dan jaringan listrik dan juga ketersediaan air bersih merupakan faktor yang juga sangat menunjang perkembangan pembangunan perumahan yang sehat dan terjangkau masyarakat. Demikian pula dengan kualitas dan pemeliharaannya, semua itu sangat menentukan. Masalah infrastruktur ini merupakan pertimbangan penting bagi para pengembang apakah dalam rangka menempatkan modalnya dan memilih lokasi yang akan dikembankan. Pemerintah di negara-negara berkembang secara filosofis dianggap sebagai tugas negara, karena infrastruktur ini lebih diilihat sebagai barang publik, sehingga swasta kurang berminat untuk itu. Namun dalam perkembangannya dan sejalan dengan semakin berkurangnya peran dan keterbatasan keuangan pemerintah maupaun pemerintah daerah, sejumlah model telah dikembangkan untuk menarik pihak swasta dalam penyediaan infrastruktur. Modal-model pembangunan seperti Built Operate and Transfer (BOT) misalnya atau skema lainnya sudah mulai banyak dikembangkan dan diminati swasta. Pola kerjasama ini secara khusus juga sudah ditangani secara khusus dan menjadi bagian penting dari tugas Badan Perencanaan dan Pembangunan Nasional (Bapenas).

4.    Terkait dengan masalah pembangunan atau penyediaan perumahan yang terjangkau ke depan yang patut menjadi pertimbangan juga adalah masalah keterjangkauan, terutama dari sisi harga. Ini mengingat bahwa sebagian besar masyarakat kita adalah berpenghasilan menengah ke bawah dan mereka ini sangat adalah yang sangat membutuhkan ketersediaan akan tempat tinggal yang layak. Papan atau tempat tinggal ini merupakan salah satu kebutuhan pokok yang harus dipenuhi pemeirntah. Karena itu dengan pola-pola kerjasama antara pemerintah dengan pengembang masalah penyediaan rumah yang terjangkau masyakat kelompok menengah ke bawah ini akan dapat terpenuhi.  Rasio pembangunan rumah, antara rumah kelas atas, menengah, dan bawah juga harus secara proporsioanl diperhitungkan karena bagaimanapun masyarakat kelas menengah ke bawah lebih banyak jumlahnya dibanding kelas atas. Ini penting tidak saja dari aspek bisnis tapi juga aspek keadilan dan juga pemerataan bagi bagi seluruh rakyat itu sendiri terkait dengan ketersediaan papan/hunian.

5.    Terkait dengan itu berbagai model subsidi dapat diberikan pemerintah misalnya subsidi bunga kepada pengembang atau subsidi langsung kepada konsumen dalam hal ini masyarakat akan dapat membantu terlaksananya pembangunan perumahan yang terjangkau masyarakat tersebut. Selain itu fasilitas pemberian kredit dengan jangka waktu yang panjang misalnya sampai 15-25 tahun sehingga tidak memberatkan bagi masyarakat. Skema ini perlu didukung dan bisa dilakukan melalui bank-bank pemerintah atau bank-bank swasta yang diunjuk juga dapat membantu kelancaran program penyediaan rumah yang terjangkau bagi masyarakat ini. Skema-sekema pembiayaan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) perlu dibuat secara inovatif agar dapat meringankan masyarakat. Tentu saja dengan tetap memperhitungkan faktor kehati-hatian (prudential) dalam penyaluran kreditnya.

6.    Selain masalah keterjangkauan keuangan keterjangkauan lokasi juga sangat penting untuk perumahan. Ini penting terutama di kota-kota besar dimana kerapkali perumahan dibangun jauh di daerah-daerah pinggir kota sehingga untuk bagi sebaian masyarakat untuk mencapai tempak kerja yang di kota harus menghabiskan banyak waktu di jalan. Dengan demikian kesejahteraan masyarakat itu sendiri pada hakikatnya juga berkurang karena tingginya biaya transportasi yang harus dibayar dan besarnya waktu yang jarus dikorbankan untuk mencapai tempak kerja. Untuk itu jika memang lokasi luar kota daerah pinggiran yang menjadi pilihan untuk membangun perumahan maka hendaknya dipilih daerah-daerah yang dekat dengan lokasi sarana transportasi umum terutama kereta api dan juga terminal bis. Ini akan memudahkan akses masyarakat ke tempat-tempat kerja mereka yang jauh di kota atau daerah lain.

7.    Penyediaan rumah di daerah pinggir kota kerapkali dihadapkan pada masalah akses jalan maupun jaringan infrastruktur yang terkadang belum cukup memadai. Untuk itu sebagai daya tarik sejumlah pengembang juga telah menyediakan transportasi yang sifatnya feeder berupa bus dari lokasi perumahan ke pusat-pusat kota. Ini cukup menolong meskipun masih sangat terbatas baik dari jumlah armada yang disediakan maupun dari lamaya jam operasi armada bus yang ada, biasanya hanya sampai sore hari. Mengingat banyaknya jam kerja kantor atau aktivitas warga masyarakat yang sampai malam hari, tentu masalah ini menjadi pertimbangan penting bagi pemerintah, pengembang, dalam penyediaan rumah tersebut. Integrasi dengan sarana transportasi publik perlu dipikirkan sehingga kelancaran aktivitas masyarakat dan juga ekonomi masyarakat dapat lebih baik.

8.    Fasilitas umum lainnya yang penting dalam rangka pembangunan perumahan yang terjangkau masyarakat adalah fasilitas olah raga, kegiatan keagamaan, dan fasilitas-fasilitas pendidikan, fasilitas parkir, dan juga fasilias ekonomi yang dapat menunjang kebutuhan aktivitas warga setempat. Ini penting diusahakan para pengembang dalam rangka pemenuhan kebutuhan fisik dan nonfisik warga dan sekaligus juga daya tarik bagi masyarakat sebagai konsumen untuk membeli rumah di tempat-tempat tersebut. Jalan sebagai faktor yang penting guna kelancaran aktivitas warga juga banyak yang diabaikan sehingga banyak perumahan yang sarana jalannya sangat memprihatinkan. Kualitas dan masalah lebar jalan misalnya merupakan juga unsur penting yang menjadi daya tarik bagi masyarakat, selain tentunya masalah lokasi dan juga kualitas bangunan.

9.    Sejalan dengan terus naiknya harga BBM dan juga kemacetan lalu lintas yang semakin parah ada kecenderungan masyarakat untuk kembali ke kota (back to city). Ini dalam rangka menghemat biaya dan juga waktu.Karena itu rumah susun dan apartemen mulai dijadikan sebagai alternatif bagi sebagian masyarakat untuk dapat menekan besarnya biasa transportasi dan juga waktu tempuh dari rumah ke tampat kerja. Untuk itu penyediaan rumah susun yang terjangkau masyarakat berpenghasilan menengah bawah perlu diprioritaskan karena alternatif mereka lebih terbatas dibandingkan masyarakat berpenghasilan tinggi. Rumah susun ini juga menjadi alternatif keterbatasan tanah perkotaan yang terus berkurang di satu sisi dan semakin bertambahnya jumlah penduduk pada sisi lainnya. Rusunami misalnya, yakni rumah susun bersudsidi mulai banyak diminati dan diusahakan pengembang serta pemerintah. Persoalan yang ada adalah masalah ketersediaan tanah, yang sebenarnya dapat diatasi apabila pemerintah atau pemerintah daerah secara serius berupaya untuk itu, misalnya dengan melakukan kajian ulang terhadap tanah-tanah yang dapat dialihfungsikan atau dimanfaatkan bagi pembangunan perumahan atau rumah susun tersebut.

C.    Kondisi Pasca Kenaikan BBM

1.    Ada keyakinan bahwa kredit perumahan masih akan terus melaju meskipun tingkat suku bungan perbankan naik.  Di BNI misalnya tingkat suku bunga KPR berkisar antara 9.5 sampai 13 persen pertahun. Kondisi ini tentu masih harus diwaspadai karena kenaikan tidak hanya pada BBM saja tetapi juga terhadap harga-harga barang secara keseluruhan. Demikian pula kalau harga minyak dunia terus naik maka bisa dipastikan tingkat kenaikan barang-barang tidak akan terbendung karena sektor industri yang terkait dengan properti dan perumahan ini akan menaikkan juga harga-harga barang mereka. Seperti diketahui BI memperkirakan inflasi pada akhir tahun 2008 ini bakal mencapai 11.5-12.5 persen.

2.    Terkait dengan itu maka sektor properti harus meningkatkan kewaspadaan agar tidak terjadi gagal bayar sebagaimana terjadi di masa lalu. Kasus subprime mortgage yang terjadi di Amerika Serikat bisa menjadi pelajaran, meskipun model kredit seperti itu belum berkembang di Indonesia. Tapi tidak ada salahnya bagi semua pelaku yang terkait dalam industi properti ini untuk terus alert terhadap perkembangan kredit properti, meskipun bila dicermati lebih jauh masih tidak mengkhawatirkan.

3.    Ini juga sejalan dengan data yang dilansir BI kredit properti mengalami peningkatan yang signifikan terhadap total kredit yang disalurkan perbankan, yaitu dari sebesar 10,42 persen pada 2001 menjadi 15,20 persen pada 2007. Berdasarkan komposisinya per Desember 2007, maka KPR/KPA memiliki pangsa tertinggi, 62,32 persen, kemudian diikuti kredit konstruksi 23,95 persen dan terakhir kredit real estate serenar 13,74 persen.

4.    Selain itu pertumbuhan kredit properti sendiri juga mengalami peningkatan pertumbuhan yang pesat. Dalam periode lima tahun terakhir, pertumbuhan kredit properti meningkat di atas 30 persen setiap tahunnya atau lebih tinggi dibandingkan laju pertumbuhan kredit perbankan yakni sebesar 20-25 persen. Pertumbuhan kredit tertinggi terjadi pada 2004, yaitu sebesar 43,21 persen. Kredit bermasalah (Non Performing Loan -NPL) sektor properti sendiri sekitar 4,5 persen, hampir mencapai batas toleransi BI.

5.    Kewaspadaan ini perlu dilakukan mengingat adanya sinyalemen para pelaku dan juga pengamat yang menyatakan bahwa peranan berbankan dalam pembiayaan sektor properti ini sebenanya buakn gambaran kredit perbankan sesungguhnya. Diduga ada dana non-bank yang juga membiayai sektor properti ini. Jika ini benar maka NPL yang rendah tersebut bukan cerminan bahwa kredit di sektor properti ini masih aman.

6.    Selain itu, pembangunan properti yang pesat menjadikan pasar kian sesak. Sejumlah survei menyebutkan rata-rata tingkat hunian sekitar 80-85 persen. Artinya bahwa terdapat sekitar 15-20 persen dari properti yang ada belum terjual. Ini tentu perlu kajian lebih mendalam sehingga tidak terjadi over supply yang gilirannya akan mengakibatkan terjadinya gagal bayar.  Apalagi perekonomian dunia sedang dibayangi krisis 3F yakni fuel, food, and financial.

D.    Harapan terhadap kaum muda

Harapan kami kepada kaum muda pelaku bidang properti dan perumahan ini tentu bagaimana agar idealisme dan bisnis dapat berkembang secara bersama-sama, sehingga tidak semata berfikir pragmatis mencari untung belaka. Karena itu dalam rangka memperingati 100 tahun kebangkitan nasional, 10 tahun reformasi, dan 10 tahun kebangkitan sektor properti, serta 10 tahun CPA ini, sekali lagi saya berharap sejalan dengan semangat Boedi Oertomo, nasionalisme serta persatuan dan kesatuan dapat terus dijaga. Dengan begitu maka cita-cita pembangunan yang berkeadilan dan berkelanjutan dapat terlaksana diatas kepentingan individu dan kepentingan sempit pribadi, kelompok dan golongan. Dengan itu maka semangat kebangkitan nasional dan semangat reformasi akan kebangkitan sektor properti ini akan dapat mengangkat harkat dan martabat kita semua bangsa Indonesia. Semoga Allah SWT Tuhan yang Maha Kuasa meridhoi kita semua. Amin.

Jakarta, 18 Juni 2008

Leave A Comment